一、區(qū)域綜合開發(fā)的內涵

區(qū)域綜合開發(fā)在現有政策法規(guī)中尚無明確定義，實踐中主要指對某一區(qū)域進行整體改造、建設、運營為一體的綜合開發(fā)行為，涉及土地一二級開發(fā)、基礎配套建設、公共設施建設等內容。按建設的載體不同，區(qū)域綜合開發(fā)類型主要有新城開發(fā)、產業(yè)園區(qū)開發(fā)、交通樞紐開發(fā)、城市更新改造等幾種。區(qū)域綜合開發(fā)的收入來源主要包括一級開發(fā)收入、土地出讓收益、增值收益、產業(yè)導入和運營收益等。

 圖：區(qū)域綜合開發(fā)的內容

 圖：區(qū)域綜合開發(fā)盈利模式

      二、區(qū)域綜合開發(fā)投融資規(guī)劃模型

圖：區(qū)域綜合開發(fā)投融資規(guī)劃模型

      三、區(qū)域綜合開發(fā)咨詢服務內容

1、 盡職調查與診斷

• 梳理區(qū)域綜合開發(fā)相關政策文件，對區(qū)域綜合開發(fā)趨勢、機遇進行分析；

• 對區(qū)域特點、各類城市規(guī)劃、土地房地產市場以及政府與利益相關方的訴求等進行分析，梳理項目面臨的問題，明確項目服務邊界；

2、 土地開發(fā)方案設計

• 梳理片區(qū)整體規(guī)劃與開發(fā)思路、土地取得與供應計劃等，對征地拆遷時序、拆遷成本等進行測算；

• 根據土地出讓條件和土地出讓收入的預測，對土地價值進行評估，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，合理安排土地開發(fā)時序，設計科學的土地開發(fā)方案。

3、 投融資方案設計

• 對項目進行梳理、篩選，根據項目難易程度、輕重緩急等進行項目分類，優(yōu)化項目開發(fā)時序，實現滾動開發(fā)；

• 根據項目特征，研究論證片區(qū)開發(fā)模式（政府主導、市場主導、政企聯動、產城融合）等；

• 研究區(qū)域內主要建設項目的融資模式及關鍵商務條件，設計項目盈利模式；

4、 項目收益及資金平衡方案設計

• 通過合理規(guī)劃，充分挖掘項目潛在收益，進行投資測算和投入產出現金流量分析，實現項目的投入產出的資金平衡

• 有效利于土地資源、稅收、上級補助等資源，實現價值最大化；

5、 合作社會資本引入

• 協助社會資本招商談判，簽署合作協議，明確合作方式、回報機制、合作邊界等。

四、區(qū)域綜合開發(fā)咨詢服務成果

• 《土地開發(fā)方案》

• 《投融資規(guī)劃方案》

• 《項目收益及資金平衡方案》