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十五五規(guī)劃系列|城市更新浪潮中,城投公司的破局與借力之道(附案例)當(dāng)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì),城市更新成為推動高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。城投公司作為城市發(fā)展的中堅力量,正站在轉(zhuǎn)型的十字路口——如何告別“重建設(shè)、輕運營”的傳統(tǒng)模式,在政策紅利中找準(zhǔn)新定位?如何從“城市建設(shè)者”蛻變?yōu)椤俺鞘芯C合運營商”,在城市更新的浪潮中實現(xiàn)自身與城市的共同成長? 一、引言 在城市發(fā)展步入存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段,城市更新成為推動高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。 2025年7月14日至15日,中央城市工作會議著重指出,城市工作應(yīng)以推進(jìn)城市更新為重要抓手,走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。這一決策與黨的二十大以及二十屆三中全會精神一脈相承,充分彰顯了城市更新在當(dāng)下城市發(fā)展進(jìn)程中的核心地位。城市更新成為了新型城鎮(zhèn)化在存量空間的主要實現(xiàn)路徑,城投公司作為城市建設(shè)與發(fā)展的重要力量,其角色也正面臨著深刻變革。 傳統(tǒng)的城投公司主要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與融資職能,但隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略及城市更新行動的深入推進(jìn),其角色定位需從單純的建設(shè)者與融資者,向城市綜合運營商與產(chǎn)業(yè)推動者轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型要求城投企業(yè)具備全生命周期的綜合能力以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源整合、城市運營等多元能力,核心競爭力從“快速復(fù)制”轉(zhuǎn)為了“長期價值創(chuàng)造”。這不僅是政策導(dǎo)向,更是城投公司自身可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。城市更新項目不僅要求對城市空間進(jìn)行物理性改造,更需要通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能優(yōu)化、文化傳承等手段,實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展與品質(zhì)提升。 城投公司憑借與政府的緊密聯(lián)系、資源整合能力以及在城市建設(shè)運營領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗,具備在城市更新中發(fā)揮關(guān)鍵作用的獨特優(yōu)勢。如何精準(zhǔn)把握政策機(jī)遇,重塑自身角色,在城市更新浪潮中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展,成為城投公司發(fā)展的重要命題。 二、城市更新政策脈絡(luò)梳理 在我國城市發(fā)展的進(jìn)程中,政策導(dǎo)向始終是關(guān)鍵的指引力量。自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“城市更新”概念以來,城市更新相關(guān)政策經(jīng)歷了從初步探索到全面深化、高質(zhì)量發(fā)展的歷程,這一過程深刻反映了我國城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變與升級,以及對城市高質(zhì)量發(fā)展的不懈追求。城市更新相關(guān)重點政策和會議梳理如下表。 表1城市更新主要政策 從政策發(fā)展脈絡(luò)來看,城市更新的內(nèi)涵不斷豐富與深化。它不再僅僅局限于對城市物質(zhì)空間的簡單改造,而是涵蓋了城市功能優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)修復(fù)、文化傳承以及社會治理等多個層面。在政策的持續(xù)推動下,城市更新正成為我國城市發(fā)展的主旋律,為城市的“二次生長”注入強(qiáng)大動力,助力城市邁向更加美好的未來,也為城投公司在城市更新領(lǐng)域的參與提供了廣闊空間與明確指引。 三、“十五五”城市更新發(fā)展趨勢洞察 我國城市更新市場空間在持續(xù)擴(kuò)容,2025年我國城市更新市場規(guī)模將突破8.6萬億元,到2030年有望邁入10萬億元級別,成為超級市場。在城市更新不斷推進(jìn)的過程中,其發(fā)展呈現(xiàn)出一系列新的趨勢,這些趨勢不僅重塑著城市的空間形態(tài)與功能結(jié)構(gòu),也為城投公司在城市更新領(lǐng)域的參與帶來了新的方向與挑戰(zhàn)。 從空間維度來看,城市更新正從核心城區(qū)向近郊及衛(wèi)星城延伸。以往,城市更新多集中于城市中心區(qū)域,聚焦于老舊小區(qū)、歷史街區(qū)等的改造。但隨著核心城區(qū)土地資源日益稀缺以及城市擴(kuò)張的需求,近郊及衛(wèi)星城成為城市更新的新戰(zhàn)場。這些區(qū)域往往存在大量低效利用的工業(yè)用地、閑置廠房等,通過更新改造,既能緩解核心城區(qū)的發(fā)展壓力,又能推動城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 從更新模式來看,城市更新從政府主導(dǎo)的單一模式向政府引導(dǎo)、市場運作、社會參與的多元協(xié)同模式轉(zhuǎn)變。過去,城市更新多由政府主導(dǎo),資金主要依賴財政投入,實施主體較為單一。如今,越來越多的社會資本被引入城市更新項目,形成了多元化的投資和運營主體。政府通過制定政策、搭建平臺等方式引導(dǎo)更新方向,市場主體發(fā)揮其在資金、技術(shù)、管理等方面的優(yōu)勢參與項目實施,社會公眾也通過多種渠道參與到更新過程中,提出意見和建議。這種多元協(xié)同模式不僅減輕了政府的財政壓力,還提高了城市更新的效率和質(zhì)量,更能滿足社會各界對城市更新的多樣化需求。 從技術(shù)應(yīng)用角度來看,數(shù)字化、智能化技術(shù)深度融入城市更新的全過程。大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、BIM等技術(shù)在城市更新的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、運營管理等環(huán)節(jié)得到廣泛應(yīng)用。在規(guī)劃設(shè)計階段,通過大數(shù)據(jù)分析可以精準(zhǔn)掌握城市的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布、交通流量等信息,為更新規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù);在施工建設(shè)階段,BIM技術(shù)的應(yīng)用實現(xiàn)了建筑信息的集成管理,提高了施工的精準(zhǔn)度和效率;在運營管理階段,智能化的管理系統(tǒng)能夠?qū)Τ鞘械幕A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等進(jìn)行實時監(jiān)控和優(yōu)化,提升城市的運營效率和居民的生活品質(zhì)。 從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入角度來看,城市更新更加注重產(chǎn)業(yè)的高端化、多元化和融合化。城市更新不再僅僅是對物理空間的改造,更強(qiáng)調(diào)通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實現(xiàn)城市功能的提升和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在更新區(qū)域,往往會重點引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè),推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。同時,注重產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展,避免單一產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險,促進(jìn)不同產(chǎn)業(yè)之間的融合發(fā)展,形成特色產(chǎn)業(yè)集群。 從文化傳承角度來看,城市更新更加重視歷史文化的保護(hù)與活化利用。歷史文化是城市的靈魂,在城市更新過程中,越來越注重對歷史建筑、歷史街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)等的保護(hù),避免過度開發(fā)對歷史文化造成破壞。通過對這些歷史文化資源的活化利用,將其轉(zhuǎn)化為文化地標(biāo)、創(chuàng)意園區(qū)、旅游景點等,既能傳承城市的歷史文脈,又能為城市帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點和文化吸引力。 從綠色低碳轉(zhuǎn)型來看,綠色發(fā)展理念將貫穿城市更新全過程。城市更新越來越強(qiáng)調(diào)綠色低碳發(fā)展理念,通過多要素統(tǒng)籌、多目標(biāo)協(xié)同,實現(xiàn)生態(tài)效益、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。在更新過程中,注重節(jié)能減排、資源循環(huán)利用、生態(tài)修復(fù)等,推廣綠色建筑、綠色交通、海綿城市等技術(shù)和模式,減少城市更新對生態(tài)環(huán)境的影響,推動城市的可持續(xù)發(fā)展。 四、城市更新浪潮中,城投公司破局之道 城市更新政策持續(xù)推動及市場需求的拉動,為城投公司帶來了廣闊的發(fā)展空間,但也對城投公司的專業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司需要積極順應(yīng)政策趨勢,準(zhǔn)確把握城市更新發(fā)展趨勢,調(diào)整優(yōu)化發(fā)展策略,以更好地參與到城市更新進(jìn)程中,實現(xiàn)自身的破局與發(fā)展。 一 打造城市更新平臺,找準(zhǔn)角色定位 城投公司參與城市更新具備顯著的先天優(yōu)勢與深厚積淀。作為深耕本土的城市建設(shè)和發(fā)展主力軍,其與地方政府的深度綁定帶來了政策層面的“先天紅利”,比如天津、杭州、晉城等多地明確將城投公司列為城市更新實施主體。在城市更新的復(fù)雜生態(tài)中,城投公司作為城市更新實施主體,其首要任務(wù)是找準(zhǔn)自身定位,實現(xiàn)從傳統(tǒng)模式到新型角色的深度轉(zhuǎn)型。 01 打造城市更新平臺 為解決城市更新面臨的資源分散、融資單一、平衡不足、鏈條割裂等系統(tǒng)性難題,各地城投公司紛紛組建城市更新平臺,將其作為持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的重要抓手。 案例01 四川省城市更新有限公司 2025年7月28日,四川省城市更新集團(tuán)(四川省城市更新有限公司)正式揭牌成立,為四川華西集團(tuán)有限公司全資子公司。公司作為省級城市更新綜合服務(wù)商,將統(tǒng)籌全省資源實現(xiàn)規(guī)模效益,整合“檢策規(guī)投建運”全流程業(yè)務(wù),以開展城市更新業(yè)務(wù)為主要功能定位,做好城市更新“體檢、策劃、規(guī)劃、投資、建設(shè)、運營”6個核心環(huán)節(jié)工作,布局科研設(shè)計、智能建造、產(chǎn)業(yè)投資、城市運營4大業(yè)務(wù)板塊,構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系。 案例02 南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司 2025年3月21日,南寧城投集團(tuán)所屬南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司正式揭牌成立。2024年底南寧城投集團(tuán)改革重組,換擋轉(zhuǎn)型,重塑“城市建設(shè)更新板塊”“城市服務(wù)運營板塊”“產(chǎn)業(yè)投資板塊”“建設(shè)施工板塊”4大業(yè)務(wù)板塊。南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)歸屬于城市建設(shè)更新板塊,功能定位為城市更新聯(lián)動開發(fā)及資源型房產(chǎn)運營管理平臺。集團(tuán)將堅持以人為本,重點謀劃城中村改造新模式,推進(jìn)國有拓展“物業(yè)+”增值服務(wù),實現(xiàn)城市更新業(yè)務(wù)聯(lián)動開發(fā),著力完善城市更新產(chǎn)業(yè)鏈,打造民生住房“南寧樣本”,加速催生企業(yè)新的發(fā)展動能,推動集團(tuán)實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。 案例03 上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司 上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2018年10月,為上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司全資子公司。公司踐行上海地產(chǎn)集團(tuán)“全力打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺”戰(zhàn)略目標(biāo),按照“政府主導(dǎo)、搭建平臺、市場運作”原則,探索實踐“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊區(qū)改造新模式,擔(dān)當(dāng)本市舊區(qū)改造主力軍。 02 精準(zhǔn)錨定市場定位 城投公司需立足自身資源稟賦與城市發(fā)展階段,精準(zhǔn)錨定市場定位。每個城市的更新需求存在顯著差異:一線城市及新一線城市面臨產(chǎn)業(yè)升級、空間重構(gòu)與歷史文脈保護(hù)的多重任務(wù),資源雄厚的城投公司可聚焦“產(chǎn)城融合開發(fā)”“歷史風(fēng)貌活化”“智慧社區(qū)運營”等領(lǐng)域,如上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司不僅關(guān)注物理空間改造,更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和長效運營,探索“原真修繕+業(yè)態(tài)活化”的文商旅融合模式。廣州建筑城市更新集團(tuán)則依托本地國企優(yōu)勢,聚焦“微改造”和歷史文化街區(qū)保護(hù),避免大拆大建。中小城市則以民生改善和基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板為核心,城投公司可側(cè)重老舊小區(qū)改造、縣域管網(wǎng)升級等公益性較強(qiáng)的項目,如貴州省遵義市習(xí)水縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司推進(jìn)老舊管網(wǎng)改造,既解決財政壓力,又快速響應(yīng)民生需求。唯有將自身資源與城市規(guī)劃緊密結(jié)合,才能避免盲目跟風(fēng),形成差異化競爭力。 03 重塑城市運營商角色 城投公司在城市更新中需徹底打破“重建設(shè)、輕運營”的傳統(tǒng)慣性,實現(xiàn)從“單一建設(shè)者”到“綜合運營商”的角色躍遷。過去,城投公司的核心職能是按政府指令完成基建工程;而城市更新要求全周期參與,涵蓋前期策劃、資金籌措、建設(shè)實施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、長期運營等環(huán)節(jié)。這種角色轉(zhuǎn)變要求城投公司培育全新能力:從“工程管理思維”轉(zhuǎn)向“用戶需求思維”,從“成本核算導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“價值創(chuàng)造導(dǎo)向”,最終形成“建設(shè)為基、運營為魂”的新型業(yè)務(wù)模式。例如,深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)在舊工業(yè)區(qū)更新中,不僅負(fù)責(zé)廠房改造施工,更聯(lián)合科技企業(yè)搭建“創(chuàng)新孵化平臺”,通過引入實驗室、眾創(chuàng)空間及配套商業(yè),實現(xiàn)“廠房變園區(qū)、園區(qū)變社區(qū)”的增值;成都成華城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司在老舊小區(qū)改造后,成立專業(yè)運營公司,承接物業(yè)、養(yǎng)老、社區(qū)電商等服務(wù),通過持續(xù)運營收益反哺前期投入。 二 探索多元化運作模式,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 01 構(gòu)建多元化運作模式 城投公司應(yīng)結(jié)合自身資源稟賦及城市更新項目特征,積極運用市場化手段,開展與央企、國企、民企等各類社會資本的廣泛合作,提高項目運營效率。通過合理設(shè)計項目回報機(jī)制,確保各方在城市更新項目中實現(xiàn)互利共贏。城投公司參與城市更新項目幾種常見運作模式如下表。 表2 城投公司參與更新項目幾種常見運作模式 案例04 “投資人+EPC”模式案例 天津市河?xùn)|區(qū)的天津第一機(jī)床總廠老舊廠區(qū)更新項目作為天津市重點城市更新工程,通過“投資人+EPC”模式實現(xiàn)了工業(yè)遺存保護(hù)與城市功能升級的深度融合。項目由天津泰達(dá)融宇城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司作為投資主體,統(tǒng)籌資金,承擔(dān)項目投融資、土地整理及整體協(xié)調(diào);EPC總承包方由中國二十冶集團(tuán)與天津大學(xué)建筑設(shè)計規(guī)劃研究總院聯(lián)合中標(biāo),負(fù)責(zé)從設(shè)計到施工的全流程管理。在核心機(jī)制創(chuàng)新上,通過市場化收購歸集分散產(chǎn)權(quán),解決公產(chǎn)私產(chǎn)交錯問題。該模式的核心優(yōu)勢在于投資人負(fù)責(zé)融資與資源整合,EPC承包商專注工程實施,形成“投建一體化”閉環(huán),泰達(dá)融宇通過多元融資保障資金鏈,中國二十冶采用高延性混凝土加固技術(shù),在保留歷史風(fēng)貌的同時縮短工期,天津大學(xué)建筑設(shè)計規(guī)劃研究總院用設(shè)計讓工業(yè)遺址蝶變煥新,且EPC模式將設(shè)計、采購、施工風(fēng)險集中于總承包方,降低了投資方的管理成本。 案例05 “EPC+O”模式案例 上海市靜安區(qū)城市建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司采用的“EPC+O”(設(shè)計-采購-施工總承包-運營)模式,在彭浦四季公園更新項目中就實現(xiàn)了從工程建設(shè)到長效運營的全鏈條整合。靜安區(qū)城投集團(tuán)作為項目發(fā)起方,通過公開招標(biāo)引入聯(lián)合體承擔(dān)全流程工作,將設(shè)計、施工、運營責(zé)任集中于同一主體,避免了傳統(tǒng)模式下各環(huán)節(jié)銜接不暢的問題。在設(shè)計與運營需求的深度融合上,運營團(tuán)隊在設(shè)計階段提前介入,根據(jù)社區(qū)居民需求增設(shè)兒童游樂區(qū)、健身步道及智慧化設(shè)施,兒童區(qū)采用可降解地墊和無障礙通道設(shè)計,既保障安全又便于后期維護(hù);同時結(jié)合“海綿城市”理念,設(shè)計透水鋪裝、雨水花園等設(shè)施,施工中采用建筑垃圾就地再生技術(shù),降低建設(shè)成本的同時提升生態(tài)效益。該項目實現(xiàn)了全生命周期成本控制與效率提升,總承包方需對工程質(zhì)量和運營效果負(fù)責(zé),避免傳統(tǒng)模式下“重建設(shè)輕維護(hù)”的弊端,彭浦四季公園在運營期通過精細(xì)化養(yǎng)護(hù)流程,使養(yǎng)護(hù)成本降低,同時保持植物存活率較高,且設(shè)計施工一體化減少變更,運營方通過績效付費機(jī)制,與政府共擔(dān)風(fēng)險。 02 拓寬多元化融資渠道 城市更新項目投資規(guī)模大、周期長,資金回籠慢,城投公司自身債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,融資渠道受限,導(dǎo)致項目資金壓力大。城投公司需根據(jù)項目屬性匹配差異化融資工具,拓寬融資渠道,建立多元化、多層級的資金投入機(jī)制。城市更新項目主要的資金來源主要包括財政性資金、社會資本投入資金以及銀行貸款、公司債券、REITs、基金等市場化融資資金。 表3 城市更新資金來源及融資方式 案例06 財政性資金用于城市更新項目 湖南省常德市津市三洲驛街道105老舊小區(qū)改造項目中,津市城發(fā)集團(tuán)作為實施主體,財政投入資金1897萬元,占總投資50%,包含中央財政補(bǔ)助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、省級支持及地方政府配套資金。資金專項用于雨污管網(wǎng)改造、適老化設(shè)施建設(shè)等民生工程,無需償還。項目通過停車位、廣告位等改造內(nèi)容產(chǎn)生現(xiàn)金流,平衡改造支出和后期運營維護(hù)支出。 唐山市城市發(fā)展集團(tuán)(唐山城發(fā))的污水處理廠提標(biāo)改造項目,獲批3210萬元超長期特別國債,占項目總投資50%,資金用于6座污水處理廠的設(shè)備設(shè)備更新。 湖里區(qū)后坑社等城市更新改造項目獲批13.36億元財政資金安排,1.66億元專項債。資金用于園區(qū)路網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),還款來源為停車位收入、土地出讓收入、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站收入、幼兒園學(xué)費。 案例07 銀行信貸資金用于城市更新項目 國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行通過專項借款、PSL(抵押補(bǔ)充貸款)等工具,重點支持公益性強(qiáng)、回報周期長的項目。例如,國開行重慶分行向民主村片區(qū)城市更新項目授信42.5億元,用于拆遷補(bǔ)償與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);農(nóng)發(fā)行山東分行向濟(jì)南古城(明府城片區(qū))發(fā)放55.5億元貸款,支持歷史文化街區(qū)保護(hù)與更新。 商業(yè)銀行推出多元化貸款產(chǎn)品,覆蓋城市更新全周期。比如建設(shè)銀行“城市升級貸”最長貸款期限達(dá)40年,允許以經(jīng)營權(quán)質(zhì)押替代傳統(tǒng)抵押;恒豐銀行聊城分行通過銀團(tuán)貸款模式,為高新區(qū)長江路片區(qū)項目授信61.3億元,支持安置房建設(shè)與商業(yè)開發(fā)。部分銀行還探索“貸款+財政貼息”模式,如江蘇“城新貸”對符合條件的項目給予1個百分點貼息,省市聯(lián)動可減輕企業(yè)2/3利息負(fù)擔(dān)。 案例08 債券資金用于城市更新項目 西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司公開發(fā)行企業(yè)債券募集資金16億元,用于城中村改造安置房建設(shè),主要為被征遷居民提供回遷安置房。 雄安新區(qū)啟動區(qū)更新項目發(fā)行50億元碳中和債券,募集資金用于被動式超低能耗建筑、光伏路面等改造,債券利率較普通債券低1個百分點,期限20年,獲得MSCI ESG AAA評級,吸引貝萊德、先鋒領(lǐng)航等國際機(jī)構(gòu)認(rèn)購。 案例09 不動產(chǎn)投資信托基金(REITs) 上海城投控股發(fā)行“國泰君安城投寬庭保租房REIT”,底層資產(chǎn)為浦江社區(qū)和九星社區(qū)。REITs上市后,將進(jìn)一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道,持續(xù)盤活存量資產(chǎn),使保障性租賃住房項目的全周期運營機(jī)制更為順暢高效,并提升公司在租賃住房領(lǐng)域的滾動投資能力。 洛邑古城更新項目將歷史街區(qū)經(jīng)營權(quán)、旅游門票收益等打包發(fā)行規(guī)模18億元ABS支持古城更新,底層資產(chǎn)包括景區(qū)商鋪租金、研學(xué)基地收入、文化IP授權(quán)費,優(yōu)先級收益率3.5%,吸引保險資金和銀行理財資金認(rèn)購。 案例10 城市更新基金 北京設(shè)立1000億元城市更新母基金,吸引社;穑40%)、保險資金(30%)、國企資本(20%)、社會資本(10%),重點投向CBD商圈升級、軌道TOD項目,要求子基金投向單一項目的規(guī)模不超過母基金的15%。 深圳南山科技園更新基金規(guī)模50億元,采用“GP(華潤置地)+LP(高瓴資本、深創(chuàng)投)”結(jié)構(gòu),以“股權(quán)+夾層融資”方式參與舊廠房改造,約定8%的優(yōu)先分紅權(quán),超額收益按2:8分配。 03 創(chuàng)新多樣化收益模式 城市更新項目公益性較強(qiáng),單純依靠項目自身收益難以覆蓋投資成本,往往需要政府補(bǔ)貼或通過土地增值收益來實現(xiàn)盈利。然而,在實際操作過程中,由于土地出讓政策的調(diào)整、政府財政壓力的增大等諸多因素,城投公司很難獲得土地增值收益,政府補(bǔ)貼也時常存在不到位的情況,這直接導(dǎo)致項目盈利能力薄弱,可持續(xù)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此,必須打破傳統(tǒng)的盈利思維,積極創(chuàng)新多樣化的收益模式,通過深度挖掘項目的經(jīng)濟(jì)價值,結(jié)合產(chǎn)業(yè)運營、資產(chǎn)運作等多種方式,實現(xiàn)項目的可持續(xù)盈利,為自身的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 在創(chuàng)新收益模式方面,“城市更新+產(chǎn)業(yè)運營”模式是重要途徑之一。通過在城市更新項目中培育和運營多樣化產(chǎn)業(yè),如商業(yè)、文旅、科技服務(wù)等,能夠獲取長期穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)運營收益。在老舊街區(qū)更新改造中,可以引入特色商業(yè)業(yè)態(tài),打造獨具魅力的文化旅游街區(qū),通過租金收入、商業(yè)運營分成等方式實現(xiàn)盈利。例如,在一些城市的老舊街區(qū)改造中,引入網(wǎng)紅餐飲、手工藝品店等特色商戶,不僅吸引了大量游客和市民前來消費,還通過收取商戶的租金以及從商戶的營業(yè)收入中提取一定比例的分成,為城投公司帶來了持續(xù)的收益。 另外,“城市更新+服務(wù)輸出”模式也是拓展收益的有效方式。城投公司在城市更新過程中積累了豐富的項目策劃、設(shè)計、建設(shè)、運營等經(jīng)驗,可以將這些經(jīng)驗和技術(shù)對外輸出,為其他城市或地區(qū)的城市更新項目提供咨詢、管理等服務(wù),從而獲取服務(wù)收入。比如,為一些中小城市的老舊小區(qū)改造項目提供全程的管理咨詢服務(wù),收取相應(yīng)的服務(wù)費用。 案例11 北人廠(南區(qū))老舊廠房的改造項目 北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司(北投集團(tuán))在北人廠(南區(qū))老舊廠房的改造項目中,采用自建自營模式,為城投公司創(chuàng)新收益模式提供了很好的范例。北人廠(南區(qū))曾是北京重要的工業(yè)廠區(qū),隨著時代發(fā)展逐漸閑置。北投集團(tuán)在改造過程中,充分尊重歷史文脈,保留了廠房的工業(yè)風(fēng)貌和歷史記憶,同時結(jié)合城市更新的需求,對其進(jìn)行了功能重塑。該項目的收入來源呈現(xiàn)出多樣化的特點: (1)租金收入:北投集團(tuán)將改造后的廠房空間分別出租給文化創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計工作室、特色餐飲品牌等,不同類型的租戶根據(jù)其使用面積、位置以及業(yè)態(tài)特點支付相應(yīng)的租金。例如,文化創(chuàng)意企業(yè)租用較大面積的廠房作為創(chuàng)作和展示空間,每月需支付一定金額的租金;特色餐飲品牌則根據(jù)店鋪的大小和所處的人流量較大的位置,支付相應(yīng)的租金費用,這成為項目穩(wěn)定的收入來源之一。 (2)物業(yè)管理收入:北投集團(tuán)成立了專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊,為入駐企業(yè)和商戶提供全方位的物業(yè)服務(wù),包括安保、清潔、設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,向租戶收取物業(yè)管理費,這部分收入雖然單筆金額可能不大,但具有持續(xù)性和穩(wěn)定性。 (3)活動舉辦收入:改造后的北人廠(南區(qū))憑借其獨特的工業(yè)風(fēng)建筑和濃厚的文化氛圍,成為眾多文化活動、藝術(shù)展覽、商業(yè)發(fā)布會的熱門舉辦地。北投集團(tuán)通過提供場地租賃、活動策劃協(xié)助、設(shè)備支持等服務(wù),向活動主辦方收取費用,獲得額外的收入。 (4)品牌授權(quán)與衍生品收入:隨著項目知名度的不斷提升,北人廠(南區(qū))逐漸形成了自己的品牌效應(yīng)。北投集團(tuán)可以將項目的品牌授權(quán)給相關(guān)的文創(chuàng)產(chǎn)品企業(yè),開發(fā)具有項目特色的文創(chuàng)衍生品,如文具、紀(jì)念品等,并從中獲取品牌授權(quán)費用和銷售分成。 三 強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,推動產(chǎn)城融合 產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的根基,城市更新不僅是空間的改造,更是產(chǎn)業(yè)的重塑與升級。城投公司作為城市更新的重要參與者,強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、推動產(chǎn)城融合,是實現(xiàn)城市更新可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。通過將適宜的產(chǎn)業(yè)引入更新區(qū)域,能夠為城市注入新的活力,促進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)、城市功能的協(xié)同發(fā)展,實現(xiàn)“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)。 01 結(jié)合區(qū)域特色,精準(zhǔn)選擇產(chǎn)業(yè)方向 不同城市及城市不同區(qū)域有著各自的歷史文化、資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),城投公司在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時,需充分結(jié)合區(qū)域特色,精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)方向,避免盲目跟風(fēng)導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化問題。要深入分析區(qū)域的比較優(yōu)勢,如有的區(qū)域擁有深厚的歷史文化底蘊,可重點發(fā)展文化創(chuàng)意、旅游等產(chǎn)業(yè);有的區(qū)域周邊高校和科研機(jī)構(gòu)集中,具備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的潛力。 案例12 天津城投集團(tuán)柳林街區(qū)城市更新項目 柳林街區(qū)位于天津市東南部,周邊有多所高校和科研機(jī)構(gòu),具備豐富的人才和技術(shù)資源,但區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱,存在“中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化”問題。天津城投集團(tuán)結(jié)合這一區(qū)域特點,以大學(xué)校區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公共社區(qū)三區(qū)協(xié)同、聯(lián)動、發(fā)展為策略,確定了以“數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新”為引領(lǐng),重點發(fā)展數(shù)字設(shè)計和創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)的定位。通過精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)選擇,為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級指明了方向,有效推動了產(chǎn)城融合發(fā)展。 02 搭建產(chǎn)業(yè)平臺,吸引優(yōu)質(zhì)資源集聚 在城市更新的大背景下,產(chǎn)業(yè)平臺是城投公司實現(xiàn)破局與借力的重要依托。通過在更新區(qū)域搭建富有活力的產(chǎn)業(yè)平臺,能夠有效吸引各類優(yōu)質(zhì)資源,為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入筑牢根基,進(jìn)而推動產(chǎn)城融合向縱深發(fā)展。這類平臺并非孤立的產(chǎn)業(yè)空間,而是與城市功能緊密結(jié)合,在盤活存量土地和建筑的同時,讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市生活相互賦能。 案例13 成都興城集團(tuán)在成都機(jī)車廠片區(qū)更新項目 成都興城集團(tuán)在成都機(jī)車廠片區(qū)更新項目中,通過搭建“TOD+產(chǎn)業(yè)集群”平臺,推動了產(chǎn)城融合的深度發(fā)展。機(jī)車廠片區(qū)位于城市北部,是成都重要的工業(yè)記憶載體。興城集團(tuán)以TOD開發(fā)為契機(jī),將軌道交通產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與片區(qū)更新相結(jié)合,建設(shè)了軌道交通產(chǎn)業(yè)園。平臺圍繞軌道交通全產(chǎn)業(yè)鏈,引入車輛制造、信號系統(tǒng)、運維服務(wù)等企業(yè),同時建設(shè)了軌道交通博物館、實訓(xùn)基地和技術(shù)研發(fā)中心。在城市功能配套上,依托地鐵站點規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等,形成“15分鐘生活圈”。這種“產(chǎn)業(yè)+交通+城市”的融合模式,不僅吸引了中車集團(tuán)、鐵科院等龍頭企業(yè)入駐,還帶動了周邊土地價值提升和人口集聚,讓老工業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)城一體的活力新區(qū)。案例表明,城投公司在城市更新中搭建產(chǎn)業(yè)平臺,關(guān)鍵在于立足區(qū)域?qū)嶋H,將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能完善相結(jié)合。通過精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位、完善的平臺服務(wù)和深度的城市融合,既能吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源,實現(xiàn)自身在城市更新中的破局,又能借力產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動城市功能升級,最終達(dá)成產(chǎn)城融合的良性循環(huán)。 03 完善配套設(shè)施,促進(jìn)產(chǎn)城功能融合 產(chǎn)城融合的核心是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能與城市功能的有機(jī)結(jié)合,讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市生活相互促進(jìn)。城投公司在進(jìn)行城市更新和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時,要注重完善區(qū)域的配套設(shè)施,包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化等方面,滿足產(chǎn)業(yè)工人和居民的生產(chǎn)生活需求,提升區(qū)域的吸引力和宜居性。比如在交通配套方面,要優(yōu)化區(qū)域內(nèi)外的交通網(wǎng)絡(luò),方便人員和物資的流動;在教育和醫(yī)療配套方面,建設(shè)或引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu),解決企業(yè)員工和居民的后顧之憂;在商業(yè)和文化配套方面,打造商業(yè)綜合體、文化廣場、體育設(shè)施等,豐富人們的精神文化生活。 五、總結(jié) 城市更新作為我國城市發(fā)展進(jìn)入新階段的重要戰(zhàn)略舉措,為城投公司的轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了廣闊的空間和機(jī)遇。與此同時,也對城投公司專業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司作為城市建設(shè)與發(fā)展的中堅力量,能否在城市更新的浪潮中實現(xiàn)破局與借力,一定程度上決定城投在未來城市發(fā)展格局中的核心競爭力。 |